[ 蘇州市住建局官網信息顯示，該項目在售房源“一房一價”，不過官方備案參考單價多在1.7萬～1.9萬元/平方米左右。即便不考慮現場折扣，以1.4萬元/平方米均價計算，較當初備案價也打了7.7折。 ]

近期政策“大禮包”砸下后，樓市似乎“活起來了”，一線城市走勢積極。但在更廣闊的二線、三四線城市，房企要“回血”并不容易，降價仍是不得已的自救手段。

市場消息顯示，蘇州吳中區有住宅項目大降價，原價18000元/平方米，現促銷價11500元/平方米。記者采訪發現，該消息有夸大成分，所涉項目備案價確實在一萬八左右，但促銷后均價未降至一萬一。不過，郊區偏遠項目大幅促銷，是普遍現象。

在地方政府留言板上，也有來自武漢、合肥、大連、天津等地的購房者稱，所購樓盤今年來大幅度降價，自己難以接受。不過，各地政府對此態度不一，有的稱房企降價屬于市場行為，有的則責令房企停止降價銷售、重新辦理價格變更手續。

今年來，地方政府應如何應對樓盤降價行為、如何看待“限跌令”，已經步入大眾討論視野。有業內人士認為，每個城市的情況不盡相同，不應單一從買方、賣方、開發商、政府的某一方，來看“限跌令”是否取消，應綜合各方因素慎重考慮。

有樓盤“打七折”清貨

近日，一則蘇州樓盤大降價的消息流傳開，稱“蘇州吳中區地鐵口現房，70年產權住宅不限購，原價18000元/平方米，現在促銷價11500元/平方米，可以0首付、再返5萬元，開發商還推出不挑樓層按套拋售的活動”。

記者采訪發現，該消息并不屬實，不過相關樓盤確實有降價行為。多位當地房產中介表示，上述傳聞所指樓盤是“中旅東山府”，均價直降到一萬一并不屬實，目前中介平臺顯示其優惠后均價約14000元/平方米，實際成交要再低些。

公開信息顯示，上述項目系港中旅(蘇州)置業有限公司2021年年初拿地，拿地總價35089萬元，樓面單價6800元/平方米。2021年時，該項目首次拿到預售證，預售參考均價在1.8萬元/平方米左右，2022年部分樓棟再次取證。

該樓盤一置業顧問告訴記者，項目現在處于尾盤清貨階段，小戶型房源不多了，總價基本都有折扣，需要到現場談。“反正折扣力度蠻大，均價還能繼續談到一萬二三左右，活動已經持續兩個月了，開發商要促銷一波趕緊回款，年底交房。”

談及這一降價幅度，另一地產中介直言，這是市場行情導致的，開發商不降價賣不出去，實際上也不算太夸張，當地邊遠樓盤價格降幅都大，當初備案價也太高了。

蘇州市住建局官網信息顯示，該項目在售房源“一房一價”，不過官方備案參考單價多在1.7萬～1.9萬元/平方米左右，有房源備案價還超過1.9萬元/平方米。即便不考慮現場折扣，以1.4萬元/平方米均價計算，較當初備案價也打了7.7折。

就上述現象，記者致電吳中區房產交易中心，相關工作人員表示，蘇州規定商品房網簽不能超過備案價，對價格下限沒有限制，主要以購房者和開發商雙方意愿和協商為準。“不能說完全不管房企降價，但還是看雙方意愿，能網簽一般沒問題。”

上述樓盤置業顧問也稱，開發商在項目尾盤期促銷搞活動，這些都屬于正常操作，也是為了快速回款、投入下個項目。政府會關注房企降價情況，不過現實中沒有那么嚴格。總體來講，價格不會一下子降很多，也會有控制。

鏡鑒咨詢創始人張宏偉對此表示，蘇州有一定的去庫存壓力，尤其是吳江、相城以及下轄縣級市去庫存壓力大，部分開發商不得不降價出售。按市場規律，剛需降價10%以上，改善高端降價幅度達到15%～20%以上才會有效果，不過會給周邊樓盤帶來壓力。

據克而瑞蘇州房產測評統計，8月蘇州大市成交均價為24700元/平方米，同比上漲14.22%，環比上漲1.99%，但主要受高品質樓盤集中網簽影響。實際上，吳中區商品住宅成交均價為23421元/平方米，環比下跌11.78%；新區商品住宅成交均價為28609元/平方米，環比下跌14.28%。

各地對降價態度不一

蘇州樓盤降價并非孤例，在全國范圍內，新房市場的下跌態勢已持續許久。

中指研究院發布數據顯示，2023年8月，中國100個城市新建住宅平均價格為每平方米16176元，環比下跌0.01%，自今年5月起，百城新房價格環比已連續四個月下跌。

2023年8月，新建住宅價格環比下跌的城市為42個，湛江、深圳和金華新建住宅價格環比跌幅較大，分別為0.40%、0.38%和0.32%。同比來看，8月新建住宅價格下跌城市達到80個，哈爾濱、中山等5個城市跌幅達到2.0%～5.0%。

在領導留言板上，不少城市的購房者對房企降價不滿，地方政府對此則態度不一。

今年6月，有大連購房者反映稱，自己所購樓盤高層開盤時售價16500元/平方米左右，2021年搞了一波促銷降價到13000元/平方米，最近降至不到10000元/平方米。“樓盤在銷售過程中擅自大幅度降價銷售，擾亂了市場秩序。”

大連市住建局回復稱，商品房價格屬于市場調節價，由經營者自主定價，是通過市場競爭形成的價格。經核實了解，受經濟和房地產市場形勢影響，該項目銷售困難，企業資金壓力很大，為確保工程建設，緩解項目資金壓力，才下調價格促進房屋銷售。

今年5月，還有天津購房者反映稱，津南區辛莊鎮悅嘉新苑開發商調整樓盤價格，從最高2.1萬元/平方米降低到1.3萬元/平方米，甚至更低，而且附贈車位，老業主采購車位卻要6萬~10萬元，已成為津南價格差最大的小區。

天津市津南區委則表示，開發商銷售房屋屬于市場行為，關于銷售價格，政府監督開發商備案上限價格，只要不高于其備案上限價格，無法對其進行行政處罰。

合肥方面的態度則有所不同，今年3月有購房者稱，自己2022年在肥西縣保利紫云樓盤購買了一套新房，今年春節后樓盤降價，現在9.3折優惠，相當于自己直接虧損十萬。

合肥市人民政府回復稱，商品住宅價格實行市場調節價，政府價格管理部門不直接核定商品房價格。企業按照“一房一價”備案，需按備案價進行公示并對外銷售。實際銷售價格下浮范圍不得超過備案價格的5%，超過5%的，需重新申請辦理價格變更手續。肥西縣發改委已責令該公司暫停降價銷售，待重新申請辦理價格變更手續后再銷售。

一般而言，地方政府對商品房備案價制度有相應規定，不過各地情況不一。較為典型的是在2021年時，當時為了維持樓市穩定，有超20城出臺過“限跌令”，通過強制性的限制手段來遏制房價下降，其中多是市場低迷的三四線城市。

進入2023年，一些城市對商品房備案價靈活應對、變相松綁。據諸葛數據研究中心不完全統計，今年以來，有約20城出臺政策支持團購商品住房，如安徽滁州、四川資陽等，其中提出了優惠價格不計入備案價跌幅范圍。

在張宏偉看來，從地方政府來講，若樓盤大幅度降價，未來土地出售價格也會受到干擾，所以大范圍大幅度降價概率不高，目前只是個別開發商因資金問題而降價。不過，每個城市情況相同，不應從買方、賣方、開發商、政府等某一方看待，應當綜合各方因素。

諸葛找房數據研究中心此前表示，如果開發商降價行為不再受限，意味著購房門檻降低，購房者節約了買房成本；對于房企而言，短期可能折損一定的利潤，長期來看，則是很多房企活下來的必要選擇，整體市場銷售規模也有望提升。

但也應注意相應的負面波動，比如降價后對老業主的影響，以及房價若不受控制，土地價格也會隨之下降，對政府的沖擊是重大的。在“買漲不買跌”的心態下，市場信心可能再次遇挫。“本質上，房價應由市場供需決定，但當下房地產市場限制性政策較多，如果短時間全面放開，會存在一定風險，相關影響還需要充分論證、謹慎看待。”